La définition de l’objet social d’une SCI est une problématique cruciale pour les Entrepreneurs qui ont fait le choix de cette forme juridique. En effet, l’un des éléments les plus importants lors de la création d’une SCI est la définition de son objet social, car il détermine les activités que la société est autorisée à exercer. La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique fréquemment utilisée en France pour faciliter la gestion et la transmission de biens immobiliers. Cet article vous guidera à travers les différentes étapes à prendre en compte pour bien définir, rédiger et, si nécessaire, modifier l’objet social de votre SCI.
I. Quelles sont les précautions à prendre avant de définir l’objet social d’une SCI ?
A. Comprendre la définition d’une SCI
Une SCI est une société de personnes constituée par au moins deux associés, dont l’objet est la gestion d’un patrimoine immobilier. L’objectif principal est d’acquérir, de gérer, et parfois de transmettre un ou plusieurs biens immobiliers de manière simple et efficace.
B. Connaître les différents types de SCI
Avant de définir l’objet social, il est crucial de connaître les différents types de SCI existants :
- SCI familiale : Utilisée pour gérer un patrimoine immobilier en famille.
- SCI de gestion/location : Axée sur l’achat et la location de biens immobiliers.
- SCI construction-vente : Consiste à construire des biens immobiliers pour ensuite les revendre.
- SCI d’attribution : Créée pour construire ou acquérir des immeubles en vue de les répartir entre les associés.
C. Connaître les avantages d’une SCI
La SCI offre plusieurs avantages, tels que :
- Simplification de la gestion immobilière : Partage des responsabilités entre les associés.
- Transmission du patrimoine : Facilite la transmission des biens immobiliers en cas de succession.
- Fiscalité avantageuse : Possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS), selon les besoins.
D. Connaître les inconvénients d’une SCI
Il est important de prendre en compte les inconvénients potentiels, tels que :
- Formalités administratives : La création et la gestion d’une SCI impliquent des démarches administratives et des frais.
- Responsabilité illimitée : Les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la SCI proportionnellement à leur part dans le capital.
E. Tenir compte des atouts de la SCI
Une SCI peut être un excellent outil pour la gestion et l’optimisation de votre patrimoine immobilier. Toutefois, avant de définir l’objet social, il faut tenir compte de la nature des biens à gérer, des objectifs des associés, et de l’évolution potentielle de la SCI.
F. Connaître les démarches à mettre en œuvre pour créer une SCI
Avant de rédiger l’objet social d’une SCI, il conviendrait enfin de connaitre les démarches à mettre en œuvre pour créer une SCI.
Etape n°1 – Rédaction des statuts de la SCI : Rédigez les statuts de la SCI en précisant son nom, adresse, objet social, capital social, répartition des parts, et règles de fonctionnement. Faire appel à un professionnel est conseillé.
Etape n°2 – Constitution du capital social : Chaque associé apporte un capital en numéraire ou en nature, sans minimum légal requis.
Etape n°3 – Publication dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) : Publiez un avis de constitution dans un JAL précisant les informations de la SCI (nom, adresse, capital, objet social, etc.).
Etape n°4 – Dépôt du dossier d’immatriculation au Guichet Unique, l’INPI : Déposez votre dossier en ligne sur le site du Guichet Unique, l’INPI. Ce dépôt doit être accompagné d’un certain nombre de documents, dont les statuts de la SCI.
Etape n°5 – Immatriculation de la SCI : Le greffe délivre l’extrait Kbis, officialisant l’existence de la SCI.
Etape n°6 : Obligations comptables et fiscales : Respectez les obligations comptables et fiscales, comme la tenue d’une comptabilité régulière et la déclaration des revenus fonciers.
II. Qu’est-ce que l’objet social d’une SCI ?
L’objet social d’une SCI est la description précise des activités que la société est autorisée à exercer. Il doit refléter la nature des opérations que la SCI souhaite réaliser et être cohérent avec le type de SCI choisi. L’objet social doit être suffisamment clair pour encadrer les activités de la SCI, mais assez large pour permettre une certaine flexibilité.
III. Comment définir l’objet social d’une SCI ?
Pour bien définir l’objet social de votre SCI, il est important de :
Prendre en compte les objectifs des associés : Déterminez ce que vous souhaitez faire avec le patrimoine immobilier.
S’adapter au type de biens immobiliers : L’objet social doit correspondre à la nature des biens que la SCI va gérer (locatifs, résidences secondaires, locaux commerciaux, etc.).
Éviter les activités commerciales : Une SCI est une société civile, et son objet social ne doit pas inclure des activités de nature commerciale, sous peine de requalification.
IV. Comment rédiger l’objet social d’une SCI ?
A. Les règles à respecter
Lors de la rédaction de l’objet social d’une SCI, il est essentiel de respecter certaines règles afin de garantir la validité et la conformité des statuts. Nous vous présentons ci-dessous les principales règles à respecter lors de la rédaction de l’objet social de votre SCI.
Règle n°1 : Objet exclusivement civil
L’objet social d’une SCI doit être civil et non commercial. Cela signifie que l’activité principale doit concerner la gestion, l’acquisition, la détention, la location, ou la mise en valeur de biens immobiliers. Par exemple, la SCI peut acquérir un immeuble pour le louer, mais elle ne peut pas exercer des activités commerciales comme l’achat-revente de biens immobiliers à titre habituel.
Règle n°2 : Précision et clarté
L’objet social doit être rédigé de manière claire, précise et sans ambiguïté. Il doit définir de manière détaillée les activités que la SCI sera amenée à exercer, sans être trop restrictif. Par exemple, vous pouvez indiquer « l’acquisition, la gestion, l’exploitation par location ou autrement de tous biens immobiliers ».
Règle n°3 : Activités connexes autorisées
L’objet social peut inclure des activités connexes à l’immobilier, tant qu’elles restent accessoires à l’activité principale. Par exemple, la SCI peut indiquer « la gestion des biens mobiliers liés à l’exploitation des immeubles » ou « la réalisation de travaux d’entretien ou d’amélioration des biens immobiliers ».
Règle n°4 : Conformité avec la loi
L’objet social doit être conforme à la législation en vigueur. Les activités illégales ou interdites ne doivent en aucun cas figurer dans l’objet social.
Règle n°5 : Durée de l'objet social
Bien que cela ne soit pas une règle stricte, l’objet social doit être formulé de manière à rester valide tout au long de la durée de vie de la SCI, généralement fixée à 99 ans. Cela permet à la société d’évoluer sans devoir constamment modifier ses statuts.
Règle n°6 : Adaptabilité
Il est conseillé de formuler l’objet social de manière suffisamment large pour permettre à la SCI d’exercer toutes les activités immobilières qu’elle pourrait envisager, sans pour autant inclure des activités qui la rendraient commerciale.
B. Les erreurs à éviter
Lors de la rédaction de l’objet social d’une SCI, il est important d’éviter certaines erreurs qui pourraient compromettre la validité de la société ou limiter ses activités. Nous vous présentons ci-dessous les principales erreurs à éviter lors de la rédaction de l’objet social de votre SCI.
Erreur n°1 : Inclure des activités commerciales
La SCI est une société à vocation civile, donc l’objet social ne doit pas inclure d’activités commerciales telles que l’achat-revente de biens immobiliers ou la gestion d’un hôtel, d’un restaurant, ou d’une activité commerciale de location meublée à titre professionnel. Cela transformerait la SCI en une société commerciale, ce qui n’est pas autorisé par la loi.
Erreur n°2 : Être trop vague ou imprécis
Un objet social trop général, comme « toutes opérations civiles », est insuffisant. Il doit décrire clairement les activités que la SCI exercera, comme « l’acquisition, la gestion, la location et la mise en valeur de biens immobiliers ». Une formulation vague pourrait entraîner des difficultés juridiques ou fiscales.
Erreur n°3 : Être trop restrictif
À l’inverse, un objet social trop limité peut empêcher la SCI d’évoluer ou d’étendre ses activités à l’avenir. Par exemple, limiter l’objet social à la gestion d’un seul bien immobilier pourrait nécessiter une modification des statuts si la SCI souhaite acquérir un autre bien. Il est préférable de rédiger l’objet social de manière suffisamment large pour permettre d’autres opérations immobilières à l’avenir.
Erreur n°4 : Incompatibilité avec le caractère civil de la SCI
Certaines activités, bien qu’apparentées à l’immobilier, peuvent être considérées comme commerciales si elles sont exercées de manière professionnelle, comme la location meublée à titre habituel ou la promotion immobilière. Ces activités ne doivent pas figurer dans l’objet social d’une SCI classique.
Erreur n°5 : Oublier d’inclure des activités accessoires
Parfois, il peut être nécessaire pour la SCI de réaliser des opérations connexes, telles que des travaux de rénovation ou d’entretien des biens immobiliers. Ne pas les inclure dans l’objet social pourrait limiter les actions de la société et entraîner des complications administratives ultérieures.
Erreur n°6 : Ne pas vérifier la conformité légale
L’objet social doit être en accord avec les lois en vigueur. Toute activité contraire à la législation ou aux réglementations applicables à la gestion immobilière doit être évitée. En cas de non-conformité, l’objet social pourrait être considéré comme invalide, rendant la société elle-même contestable.
Erreur n°7 : Négliger l’évolution de l’activité
Ne pas envisager les futures évolutions de la SCI est une erreur courante. Rédiger un objet social trop figé pourrait entraîner des difficultés si la SCI souhaite élargir ses activités. Anticipez d’éventuelles extensions pour éviter des modifications répétées des statuts.
C. Quelques exemples d’objet social de SCI
Un Exemple d’objet social pour une SCI familiale
“La Société a pour objet, en France et à l’étranger :
- L’acquisition, la propriété, la gestion, l’administration, l’exploitation, et la mise en valeur de tous biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, à usage d’habitation, professionnel, commercial, ou mixte, dont la Société pourrait devenir propriétaire, par voie d’acquisition, d’apport, d’échange, de construction, ou autrement.
- La location des biens immobiliers détenus par la Société, qu’ils soient loués vides ou meublés de manière occasionnelle, dans le respect des dispositions applicables à la SCI.
- La réalisation de tous travaux de rénovation, d’aménagement, d’entretien, et d’amélioration nécessaires à la conservation ou à la valorisation des biens immobiliers appartenant à la Société.
- La souscription de tous emprunts nécessaires au financement des acquisitions, travaux, ou opérations de gestion, ainsi que la constitution de garanties réelles ou personnelles liées à ces emprunts.
- La mise à disposition gratuite ou onéreuse des biens immobiliers à l’un ou plusieurs des associés ou membres de leur famille.
- Et, plus généralement, toutes opérations civiles, financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à l’objet social, pourvu que ces opérations n’aient pas pour effet d’altérer le caractère civil de la société.”
Un Exemple d’objet social pour une SCI gestion/location
“La Société a pour objet, en France et à l’étranger :
- L’acquisition, la propriété, la gestion, l’administration, l’exploitation, la location et la mise en valeur de tous biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, à usage d’habitation, professionnel, commercial, industriel ou mixte, dont la Société pourrait devenir propriétaire, par voie d’acquisition, d’apport, d’échange, de construction ou autrement.
- La mise en location de tout ou partie des biens immobiliers détenus par la Société, sous quelque forme que ce soit, y compris la location meublée à titre occasionnel et non professionnel.
- La réalisation de tous travaux de rénovation, d’entretien, de transformation ou d’aménagement des biens immobiliers appartenant à la Société, en vue de leur conservation ou de leur valorisation.
- La souscription de tous emprunts nécessaires à la réalisation de l’objet social, ainsi que la constitution de toutes garanties hypothécaires ou autres sûretés réelles portant sur les biens de la Société, en vue de garantir les engagements contractés.
- La gestion et l’administration de ces biens immobiliers, comprenant notamment la perception des loyers, le paiement des charges et des taxes, ainsi que l’accomplissement de toutes démarches administratives et formalités relatives à la gestion du patrimoine immobilier.
- Et plus généralement, toutes opérations civiles, financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à l’objet social, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société.”
V. Comment modifier l’objet social d’une SCI ?
Il peut arriver que l’objet social doive être modifié en cours de vie de la SCI. Pour cela, il est nécessaire de :
Convoquer une assemblée générale extraordinaire : Les associés doivent voter en faveur de la modification.
Modifier les statuts : La nouvelle rédaction de l’objet social doit être intégrée aux statuts de la SCI.
Déposer les documents au greffe : Informez le greffe du tribunal de commerce et publiez un avis de modification dans un journal d’annonces légales.
Pour en savoir plus, nous vous invitons à consulter notre Blog, ici.
Conclusion
Définir l’objet social d’une SCI est une étape cruciale qui détermine les activités que la société pourra exercer. Il doit être réfléchi, clair et adapté aux besoins des associés, tout en respectant le caractère civil de la SCI. En prenant les précautions nécessaires et en suivant les étapes mentionnées dans cet article, vous pourrez définir et rédiger un objet social qui contribuera à la réussite de votre SCI.
